宝龙地产:持续增长与高质量发展并重
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文/王宝汗

3月22日,宝龙地产(01238,HK)发布2018年度业绩报告。年报显示,全年合约销售金额达人民币410.36亿元,较2017年上升96.5%;收入为人民币195.94亿元,较2017年上升26%;租金及物业管理服务收入为人民币22.49亿元,较2017年上升25%;毛利率38.5%,居行业领先水平;核心盈利达人民币25.79亿元,较2017年上升约35%。

对于2019年,宝龙地产的销售目标定在了500亿元, 从其902亿元可售货量来看,去化率在55%左右。数据显示,1-2月合约销售总额约为人民币60.51亿元,合约销售总面积约为404,196平方米,分别较2018年同比上涨50.5%和22.3%,市场销售情况良好。

销售规模增长近一倍 坚持可持续发展

宝龙地产的业绩销量处于中型水平,不过其销售金额和销售面积的涨幅,在行业内表现颇为亮眼,这也是其历年来的最高水平。

销售业绩的大幅增长,主要得益于不同地区的市场开发特定产品、灵活调整各项目的销售策略。同时,加速去化,使得在2018年内,有7个项目单盘销售额就超过了20亿元。

据了解,目前宝龙地产在住宅项目上,采取“369”开发模式,即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”,周转及去化的加速,直接体现在销售量的涨幅上。

另外,2018年宝龙地产的营业收入为195.94亿元,较2017年上升26%;租金及物业管理服务收入为22.49亿元,较2017年上升25%。

值得注意的是,营业收入的增加主要受到公司物业销售、投资物业租金、物业管理服务及其他物业开发相关服务收入,四项收入增长的带动,上述项目收入同比增长率分别为25.3%、31.3%、18.7%、39.2%。

受到营业收入增加的影响,宝龙地产2018的毛利润也有所提升,为38.5%,在行业内属于较高水平。

虽然汇兑损益影响了净利润,但从目前人民币的升值趋势来看,会带来汇兑盈利的空间,而宝龙今年以来就已经有了3.3亿元左右的汇兑赢利。

同时,由于宝龙的商业模式有别于其他以住宅销售为主的内房企业,公司有稳定增长的经常性收入,并且经常性收入对利息的覆盖还是持续保持在1倍以上,这也会抵消其负债率的风险。

总土储2120万㎡ 夯实长三角战略

2019年,宝龙地产可售货量约902亿,约有80个可售项目。具体分析,其中长三角占比75%。

2018年宝龙地产通过招拍挂、合作等方式,以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地,总建筑面积约574万平方米。

宝龙地产自2013年起,就正式提出“以上海为中心、深耕长三角”的战略,近几年的土地投资拓展正是对这一战略的不断夯实。长三角一体化发展将促使高铁、城际铁路等便捷交通网络的加快建设,产业和市场的一体化将有利于房地产开发和转移承接,人口的聚集和导入将为房地产业创造发展的良机。

“优质的土地储备以及长三角一体化的战略支持也意味着公司今后良好的业绩以及巨大的发展潜力。”

另外值得指出,截至2018年底,宝龙地产的土地储备总计在2120万平米,而平均成交价为2486元/平方米,土地成交均价仅占2018年销售均价的17.1%,成本优势突出。

商业创新升级 今年新开7座购物中心

商业起家的宝龙地产在2018年的商业部分表现尤为稳健。

数据显示,截至2018年底,宝龙地产已开业的商场有39家,成本平均回报率12.2%。

盘点可见,宝龙地产的租金及物业管理服务收入在过去三年分别取得了26%、30%、25%的增长。由于运营能力的提升,及对商业趋势的把握,其在商业地产领域的竞争力一直保持优势。

另外,随2018年厦门宝龙一城的开业,宝龙旗下的三大综合体产品线:宝龙一城(超高端)、宝龙城(高端)和宝龙广场(中端)完整亮相。

在公司众多商业综合体中,厦门宝龙一城定位为“品质标杆”,其作为厦门岛内首创的“六位一体”商业综合体,开业当天的客流量就达到30万以上,开业后月均客流量200万人次,已成为潮流青年网红打卡地标。杭州滨江宝龙城定位为“经营标杆”,上海七宝宝龙城则被定位为“体验标杆”。未来公司商业综合体项目将以此三个标杆为基础,走精品化路线,并引入更多新技术、新业态、新潮流。

2018年底,宝龙与腾讯达成战略协议,双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作,并联合发布“纽扣计划”。以探索新商业为主题,该计划将基于腾讯开放的七种工具,将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造。

2019年,宝龙计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。

随着未来三年大量购物中心的集中开业,及现有项目经营效率的提升,商业板块将保持稳定的增长,预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

宝龙在做强做大商业地产主业的同时,继续扩大在酒店、文化艺术等领域的投资,培育竞争新优势,强化盈利能力,强化“多元产业协同发展”战略格局。2019年是宝龙地产上市十周年,其也将坚持持续增长与高质量发展并重,为市场打造更多精品项目。

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